Pomijając problem braku zdolności kredytowej kiedy to faktycznie trzeba "wspomóc się" własnymi zasobami pieniężnymi, w większości przypadków takie działanie nie tylko może znacząco zmniejszyć zysk z całej inwestycji ale również poprzez duże ryzyko niewypłacalności kredytobiorcy doprowadzić do utraty zdolności obsługiwania zadłużenia.

Aby lepiej zrozumieć mechanizm kupowania nieruchomości z kredytem lub bez prześledźmy jaki wpływ dla naszego portfela ma skorzystanie z kredytu. W naszej hipotetycznej sytuacji musimy zrobić kilka założeń. Oto one:

•  rozliczamy inwestycje po 5latach - jest to czas w którym obecnie przy sprzedaży mieszkania nie zapłacimy podatku 10%.
• kupujemy mieszkanie we Wrocławiu dla 4 osobowej rodziny za 300 000zl(60m2).
• roczny wzrost wartości nieruchomości będzie na poziomie 15%( w bieżącym roku ciężko szukać większego miasta w Polsce, gdzie wzrost ten byłby mniejszy niż 20%).
• do wyboru mamy kredyt w CHF i PLN, my wybieramy kredyt w CHF, wydaje się nam, że ten kredyt będzie bardziej atrakcyjny dla naszej inwestycji. Kredyt będzie na 30 lat i raty równe - wszystko po to aby miesięczne zobowiązania były jak najniższe.
• kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, korzystamy z usług agencji - 3%, zakładamy, że pozostałe koszty okołokredytowe będą na poziomie 5,5%.
• czynsz + opłaty - 600zl

Wariant I

1. zakup mieszkania 300 000,
2. opłata dla agencji nieruchomości 3% - 9 000zl,
3. podatek od zakupu na r. wtórnym - 2%,
4. taksa notarialna, opłaty sądowe - ok. 4% - 12 000,
5. czynsze + opłaty za 5 lat - 36 000,

wartość nieruchomości po 5 latach będzie wyższa o 100%(jest to efekt procentu składanego na 5 lat) zatem osoba kupująca za własne pieniądze nieruchomość po zapłaceniu wszelkich opłat zarobi "na czysto": 600 000 - 300 000 - 9 000 - 12 000 - 36 000 = 243 000zl.

 Wariant II - zakup nieruchomości za pomocą kredytu mieszkaniowego.

1. zakup mieszkania 300 000,
2. opłata dla agencji nieruchomości 3% - 9 000zl,
3. podatek od zakupu na r. wtórnym - 2%,
4. taksa notarialna, opłaty sądowe,
5. prowizja bankowa - ok. 5,5% - 16 500,
6. odsetki od 300 000 na poziomie 3% rocznie(dla ułatwienia liczę odsetki od 300 000 w ciągu pierwszych 5 lat tylko bardzo mała część kapitału zostanie spłacona) 300 000 * 3% * 5 = 45 000,
7. czynsze + opłaty za 5 lat - 36 000,

wartość nieruchomości po 5 latach będzie wyższa o 100%(jest to efekt procentu składanego na 5 lat) zatem osoba kupująca za własne pieniądze nieruchomość po zapłaceniu wszelkich opłat zarobi "na czysto": 600 000 - 300 000 - 9 000 - 16 500 - 45 000 - 36 000 = 193 500zl.

Wnioski: 

Wariant I przyniósł po 5 latach wyższy dochód do wariantu II o 50 000zl. Należy jednak pamiętać, że porównując same bezwzględne wartości nie uzyskamy informacji o rentowności naszej inwestycji. W sytuacji kiedy decydujemy się zapłacić za mieszkanie ze swojej kieszeni nasza inwestycja wygląda następująco:

243 000(zysk) / 351 000 (wartość łączna zainwestowanego kapitału) * 100% = 69% w 5 lat - 13,85% rocznie

 Zupełnie inaczej przedstawia się inwestycja przy skorzystaniu z kredytu mieszkaniowego:

193 500 / 106 500 * 100% = 182% w 5 lat - 36,33% rocznie.

Dodatkowo należy pamiętać, że w wariancie II przez 5 lat mamy do dyspozycji dodatkowe 300 000zl, które zainwestowane w fundusze powinno przynieść dodatkowe 10-15% zwrotu.